当前济南市场背景下,这篇文章可以说是很全面中肯的购房指南了。

昨天,我们推送了《"济南开发商口碑"投票评选活动来了!好评?差评?一切交给购房者去评判》,引发了很多购房者的投票,这次口碑投票活动一共分为两部分:好评和差评。


好评,

意在让更多靠谱的房企被更多购房者看到;

差评,

意在让开发商看到自己的真实口碑,努力改善。


在开始今天的文章之前,济南楼市参考小秘书想呼吁一下,金无足赤人无完人,没有完美的楼盘也没有完美的开发商,但一定有值得信赖的房企。很多大型开发商,开发的楼盘多了,差评难免会多,一些小开发商虽然差评票数很少,但不一定代表它是值得信赖的。


然而,我们发现”差评“这篇文章的阅读量和后台实际投票总数相差悬殊,后台投票人数竟然大于阅读量。正常情况下是阅读量大于后台投票人数,这显然是不合常理的。因此,我们已经暂定该投票页面。请大家理性投票。好评榜依然可以继续投票。


相比于差评投票的踊跃,济南开发商的口碑好评投票却相对较少,在这里我们呼吁大家,把自己的一票,投给那些靠谱的开发商,选出属于济南购房者心中的好房企,让它脱颖而出,让更多的良心房企被更多济南购房者知道。勿让劣币驱逐良币,我们坚信,在济南还是有很多开发商值得信赖的!


他们是谁?

就看我们每个购房者如何投票了!


点击图片

即可进入济南开发商口碑“好评”投票页面


下面我们就进入今天

济南楼市参考(微信号:zhaofang365)的推文正题:



NO. 1|壹

济南新房以及二手房现状


首先声明一下:标题中的“二手房”侧重指老城区或二环内的老房子;“新房”侧重指二环外的新房、次新房。


最近几个月济南楼市参考小秘书在星球一直勤勤恳恳回答问题,每位星球成员的提问,小秘书都会刨根问底给出自己力所能及的高水准解答。近日,多位星球成员提问:


老城区二手房和新城区新房从保值增值角度该卖哪套?

初次购房者是选择新房还是二手房?


针对以上疑问,小秘书决定写篇文章,谈谈自己的看法。以上两个问题的纠结点无非是新房和二手房的各种区别以及各自性价比买房、卖房的核心着眼点是以发展性眼光看待济南楼市。发展性眼光,首先是济南将来产业集聚和人口集聚导致的大规模人口流动对片区的住房影响,其次还包括自身的将来发展变化所对应的住房需求。


二手房位置好,配套成熟



从地理位置来看,济南新房大多集中在二环外,位置相对老城区较偏远。新房周边交通、医疗、学区、商业等配套相对匮乏。


大多数二手房坐落在老城区,坐拥济南豪华配套:趵突泉、大明湖、千佛山三大景点;育英、育秀、经五路、甸柳、燕山、东方双语等济南几乎所有排名前十的中小学;齐鲁、省立、千佛山、空军等各省、市级三级甲等医院;大观园、泉城路、红楼、北园大街、西市场等传统商圈。



新房户型好,小区品质高



很多二手房受限于多年前的陈旧居住理念和落后设计水平,多数户型是不宜居的。相比之下,新房户型设计新颖,更符合现代人的生活理念。


二手房小区绿化一般,环境嘈杂,社区内车位缺乏,没有电梯,物业管理水平乏善可陈。新房整体外观现代感强,颇具视觉冲击力,配套设施更先进、安全性更高,拥有专业的物业团队。



二手房质量更有保证



2017年-2018年部分开发商“高周转”战略导致很多新房质量没有保证,近期的几次质量维权佐证了这一事实:车库塌陷、交付远不及预期等等。


更严重的是,很多新房的质量问题是等到交房后才发现的,购房者事先并没有知情权和监督权。相比之下,二手房建筑质量看得见摸得着,购房者可以实地考察,对于有严重质量问题的二手房可以直接摒弃。



二手房保值性高,新房升值潜力大



二手房保值,新房升值潜力大,这句话是相对的。


潮水退去,才知道谁在裸泳。最近的济南楼市恰恰说明很多二环外的新房在裸泳,某新盘从18000元/㎡降到15000元/㎡。相比之下,靠近、享有老城区核心资源的二手房价格坚挺:很多星球成员向小秘书抱怨,本想把二环外的新房卖掉到老城区买套二手房陪父母养老,没想到自己新房便宜几十万没人要,想买的二手房反倒价格坚挺。


二手房看当下,新房看未来



配套对于居住的重要性不言而喻,可又很难具体说明。有些居住体验是需要亲身经历才深有感触的。尤其祖孙三代生活在一起,配套的重要性太突出了。


同样的房子为什么城市比老家县城贵?


城市人口密度大、土地资源稀缺是一方面;城市各种配套远比老家齐全才是根本原因。同样一栋别墅,老家100万就能盖起来,在城市要至少1000万才能买到,就是这个道理。可能有人会说,不对,城市房子贵是因为地价高。这是表层原因,试想,如果城市没有各种配套,地价高会有人要?开发商都很精明。参考前几年济南某地铁线规划后,沿线地价翻倍,这才仅是交通配套规划,点到为止,懂的自然懂。


济南二环外的很多新房,比如新东站、雪山、孙村片区,各种配套相对匮乏,很多产业尚未落地,人口集聚规模小。新房升值潜力较大主要取决于将来产业落地吸引大规模人口集聚产生的大量住房需求,与此同时各种交通、商业、就业、学区、医疗配套逐渐成熟。2008年,奥体中心全运村房价和老城区二手房房价是多少;10年后,奥体中心全运村房价又是多少,老城区二手房房价又是多少。稍作对比,便得结论。


现在奥体中心全运村是济南房价的高点,价格翻N倍的背后是各种配套的不断成熟、居住环境的日益改善、中产和高净值人群的大量涌入。奥体中心全运村最近10年的房价变化很有典型性,有些新房可以类比。



NO. 2|贰

济南购房者如何选择


宜居性要适合自己



房子是用来住的,购房者首先要考虑房子的宜居性。不同购房者可以根据自身实际情况选购新房、二手房。


如果您面临退休,家里老人急需照顾养老,可以在老城区选择配套成熟的二手房;如果您孩子面临小学入学,您比较注重教育质量,老城区二手学区房是不二之选;如果您和家人工作都在老城区,就近选一套二手房是很好的选择,长期工作在老城区跑到20-30公里开外买新房,真的需要很大勇气。


如果您还未婚或刚结婚,短期内不需考虑孩子上学和父母养老,对生活品质又有一定追求,那就选新房;如果您对户型要求较高,想享受较好的物业服务,也可以选择新房;如果您工作地点在二环以外,可以就近选择新房;如果您暂时工作在老城区,将来很可能去CBD、高新区发展,可以提前在二环外准备一套新房等等。


性价比要看适合自己



这里涉及到单价、总价、交易成本等环节。


新房单价较低,但面积大,总价较高;二手房大多单价较高,但面积小,总价低,特别适合年轻人过渡。如果资金预算实在有限,买套小面积两室二手房不失为好选择(带电梯最好)。


对于很多刚改、改善群体,家庭成员较多,需要小三室、小四室的家庭,新房户型结构更合理,新房更符合您的改善需求。


二手房中房产证不过两年的高税房比较尴尬。当下的济南房地产市场,首付的压力是远大于月供压力的。有人说,给我一个支点,我能撬动地球。济南多数购房者最缺的就是撬动楼市的支点:首付。


假设150万的房子,首付50万,贷款100万。月供5500,很多人购房者还能咬牙承受;可是这50万的首付,凑起来可就很艰难。6个钱包加起来,亲戚朋友再借一点,才够;如果仅是两个钱包攒够这50万,大多数家庭没个5年以